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特定優良賃貸住宅について

私は東京 23 区内の広さ 40 平米ほどの 1LDK で月々 12 万円代後半の賃貸に住んでいます。調子に乗って新築を選んだというのもあり、広さの割にはやや高額な家賃です。共働きの妻と二人で負担しているので一応支払い能力には問題はないのですが、手狭な部分はどうにもならず部屋に物が溢れかえりつつある昨今。そこで不動産購入に関して検討しつつ、東京都のとある区の特定優良賃貸住宅に申し込んでおくことにしました。

 

特定優良賃貸住宅の概要

特定優良賃貸住宅とは、国や地方自治体の補助金によって民間が建設した賃貸住宅を、その国や自治体が最長 20 年間借上げし、家賃負担を軽減した上で中間所得者向けに提供している住宅です。特定優良賃貸住宅は自治体ごとに借上げ住宅、区民住宅など様々な名称で呼ばれていて、また条件についても差異があるので詳細については各自治体のホームページなどを確認する必要があります。共通して言えるのは、ファミリー層向けにそこそこのスペックの公共賃貸がお得な形で提供されているといったところです。

 

どのくらい得なのか

まず礼金、更新料、仲介手数料が無料です。敷金も退去時に原則全額返還されます。この時点で十分なメリットだと思いますが、前述の通り賃料についても一部負担してくれているので割安となっています。

ここでは例として大田区の区民住宅と通常の民間賃貸を比較してみます。区民住宅の一つとして提供されているプラムハイツ糀谷の201、202、602号室は以下のような物件となっています。

 

交通: 京急空港線糀谷駅徒歩5分、京急本線京急蒲田駅徒歩10分

間取り: 3LDK

専有面積: 71平米

使用者負担額: 142700円

共益費: 9500円

さらに 3万円の家賃減額対象物件とのことなので、月々の共益費込みの家賃は

家賃: 142700 + 9500 - 30000 = 122200 円

となります。

対して京急蒲田駅周辺の 3LDK 70平米の条件で民間賃貸を検索してみると、条件の近い築18年、駅徒歩8分で家賃 20万近くしてしまいます。

このように特定優良賃貸住宅は様々な条件があり、選べる物件も少ないですが、コスパだけみれば民間とは比較にならないほどお得です。

 

申し込みの流れ

私の応募した区においては、申し込みだけであれば非常に簡単でした。まず興味のある物件の空き状況を確認しました。資料は公開されていませんでしたが、電話で確認が可能です。希望の場所は現在空きのない状態でしたので、予約のような形で申し込みを行なうことにしました。方法は区役所の住宅課に行き、その場で名前・現住所・同居人・希望物件等の簡単な書類を書くだけです。細かい審査は空き部屋が発生した後なので、この時点ではこれだけで良いのですが、審査を円滑にするため予め源泉徴収票のコピーも渡しておきました。審査時に一番よく落ちるのは、所得の範囲が基準を満たしているかどうかという点だそうなので、予め確認を取っておいた形です。

 

特定優良賃貸住宅は平成 5 年頃に施行された法律に基づいたものらしく、その数年以内に借上げ開始したと思われる物件が散見されます。多くの物件が平成 30 年頃には民間へ返却されてしまうため、今からでは同じ待遇で長く住むことはできないかもしれません。ただ初期費用は無料なので、繋ぎの住まいとして向いているのではないでしょうか。

ネット証券を選択する

以下前記事の経緯より、 ネット証券を開設することにしました。

bf.hatenadiary.jp

今回はどのネット証券会社にするかを選んでいこうと思います。

手数料の視点から証券会社を絞りこむ

まずは初心者ということで、とにかく手数料の安さを重視して探してみます。そこで手数料について十数社を比較したランキングを見てみたところ、以下のようになっていました。

1. むさし証券

2. ライブスター証券

3. GMO クリック証券

次点はカブドットコム証券、マネックス証券、SBI 証券、楽天証券となっています。これら次点以降は取引金額に寄って順位が異なります。また松井証券については 1日 10万円以下の取引については手数料無料だそうです。他にもマネックス証券のように 50 万以上になると制約金額のパーセンテージで手数料が決まるものもあったり、定額プランの用意もあるようなので素人には中々一概に比較しづらいです。初心者の自分が頻繁に多額の金額をやり取りすることは想定していないので、まずはこのランキング上位、及び松井証券を候補にしたいと思います。

 

続いて NISA 口座について比較してみます。NISA とは株や投資信託の運用益や配当金を一定額非課税にする制度で、毎年 120 万円まで非課税にすることが可能なようです。これを利用しない手はありません。

各証券会社にはこの枠専用の口座があり、別に手数料が設定されている会社があるそうです。この NISA 口座について各社調べて見ると、以下の 5 社については手数料無料としているそうです。

・SBI 証券

マネックス証券

楽天証券

GMO クリック証券

松井証券

 

これら通常口座及び通常 NISA 口座の手数料の安さを総合して、ひとまず以下の 4 社に絞り込むことにしました。

・SBI 証券

楽天証券

GMO クリック証券

松井証券

 

その他、各証券会社の特徴を比較する 

ここからはこの 4 社各々の手数料以外の特徴について見ていこうと思います。

SBI 証券

口座開設数、人気とも No.1 とされている SBI 証券。投資信託や外国株、IPO と呼ばれる未上場企業が新規に上場する株式等、あらゆる商材が揃っているようです。

楽天証券

楽天証券は投資情報、ツールが充実しているようです。楽天会員であればすぐに口座開設が可能で、取引額に応じて楽天ポイントが貯まるとのこと。普段から楽天を利用している人には第一候補に挙がりそうですが、私は残念ながらユーザではありません。

GMO クリック証券

手数料面においては特に優秀だった GMO クリック証券。さらに GMO 関連企業の株主優待を利用すると、手数料割引が発生するらしいので上手くやれば手数料無料で使うことができるかもしれません。またスマホアプリも優秀な性能とのことです。しかし投資信託を取り扱っていないなど、商材の種類はやや見劣りしそうです。主要な取引を行う上では問題ないのでしょうが、個人的には色々な商材について学んでみたいと思っていたので、ここは需要に合わない点となってしまいました。

松井証券

1 日 10 万以下の取引であれば無料になる松井証券。ただ初心者とはいえ、一気に多額のものを動かしたいタイミングもありそうだなと思ってしまい、この額に収まるかどうか微妙なところです。一日信用取引等、独自のサービスを多く抱えているらしいのでその点は気になります。

 

これら特徴を比較した結果、まずは SBI 証券を利用することにしました。なんという無難な結果でしょうか…。重要なのは選択過程で得られた知識なのだ。と自分に言い聞かせて、本記事は終えます。

ネット証券開設のメリット

この度、ネット証券の口座を開設することにしました。

どのネット証券を利用するか。という話をゆくゆくはしたいところなのですがその前に、まずは口座開設に至る経緯に関して述べようかと思います。勿論、以前より勉強しながら投資をしてみたいと考えていたというありきたりな理由もあるのですが、もう一つの理由としては通常の金融口座の整理を行いたいと思ったからです。

 

ネット証券を利用して無料で銀行のお金を移動させる

一つの口座のみを利用していた状況から、用途に応じて複数の銀行口座を使い分けようと思った場合、複数の銀行口座間のお金の移動を自由に行ないたいと考えました。

通常この操作を行なうためには、直接振り込むか、あるいは自分でお金を下した後に預金する方法がありますが、いずれも手数料が発生するケースが多いです。仮に手数料無料環境の ATM で後者の方法を行ったとしても、限度額があるため金額によっては何度もこの操作を繰り返さないと目的が達成できない場合があるでしょう。

そこで活躍するのがネット証券です。ネット証券では提携している金融機関であれば、口座への入金・出金を無料で行なうことが可能だそうです。

銀行A からネット証券に入金し、そこから出勤して銀行 B へ。

という形で証券口座を経由することで、無料でお金を移動させることができるとのことです。これは非常に便利ですよね。

 

株取引をする上でのネット証券のメリット

上述した用途はあくまで副次的なものですので、ここからは本来の証券会社としてのメリット、デメリットについて見ておこうと思います。まず当たり前ではありますが、ネット証券における取引は場所や時間を選ばずに行えるというメリットがあります。また手数料についても、通常の証券会社の窓口にて取引を行なうよりも安上がりなようです。人的コストがない分、これも頷けるところです。

次にデメリットについてですが、これはやはり証券会社の方、いわばプロの方からのアドバイスが受けられないという点。またセキュリティに関しても気をつける必要があります。あらゆるものが自己責任となるので、常に学習する必要があるでしょう。 

 

ということで、いよいよどのネット証券会社を選択するか考えようと思うのですが、予想より経緯説明が長くなったので次の記事にすることにします。先月ダラダラと過ごしていたせいで、ブログ更新やら口座開設が遅れてしまっているので、さっさと進めていく所存であります。

【2016 年】首都圏の不動産資産価値ランキングを見てみる

人口減少が確実視される日本では、空き家が増えることで不動産資産価値が今後落ちてくるという考え方が一般説となっています。その中でも首都圏、特に東京はまだ比較的人が増え続けている都市ではあるものの、その東京内でも地域差が出てくることでしょう。首都圏において資産価値を維持しやすい場所はどこなのか。参考にすべく 2016 年の マンション PBR という指標により資産価値を比較したランキングデータを覗いてみました。

 

マンション PBR とは

株式純資産倍率( Price Book-value Ratio )という言葉があります。これは会社の純資産と株価の関係を表しており、株価の割安性を測る指標の一つです。PBR は株価を 1 株あたりの株主資本で割ることで算出されますが、この PBR をベースにマンションに当てはめて考えられたものがマンション PBR です。

マンション PBR は過去 10 年間に分譲された新築マンションが中古として流通する際の平均価格が、分譲時の何倍になったかを示しています。不動産の資産価値をこの PBR を算出して比較したものが下記ランキングとなります。

 

東京 23 区 PBR ランキング

1. 六本木一丁目

2. 立会川

3. 外苑前

4. 御成門

5. 四ツ谷

6. 麻布十番

6. 虎ノ門

6. 品川

9. 池尻大橋

10. 新橋

 

大体は以前から地価が高いとされる街がランキングに連なっていますが、意外なのは 2 位に入った立会川です。唯一京浜急行線が通ってますが、特急も快速特急も止まらない駅なので、一見見劣りする印象を受けました。(とは言っても、品川区であり品川駅まで 5 分でアクセスできる場所ではあります。)少し調べた限りでは、立合川の PBR が高い要因を知ることができなかったので、また時間のある時に見てみたいです。

 

その他、首都圏ランキング

メモとして東京支部、神奈川、千葉のランキングも記述しておきます。

東京市部 

1. 三鷹

2. 三鷹

3. 昭島

3. ひばりヶ丘

5. 国領

6. 一橋学園

7. 田無

8. 小田急永山

9. 東小金井

9. 西府

9. 東大和市

 

神奈川

1. 石川町

2. 桜木町

3. 尻手

4. 生麦

5. 横浜

5. 大口

7. 武蔵小杉

7. 東神奈川

9. 白楽

9. 小田栄

9. 湘南深沢

 

埼玉

1. 与野

2. 三郷中央

3. 北大宮

4. 朝霞

4. 土呂

6. さいたま新都心

7. 岩槻

8. 戸田公園

8. 戸田

8. 北戸田

8. 川越市

8. 越谷レイクタウン

8. 春日部

 

千葉

1. 千葉

2. 市川

2. 我孫子

4. 千葉中央

5. 稲毛海岸

5. 南船橋

5. 東中山

8. 本八幡

8. 船橋法典

8. 八幡宿

格安スマホを 2 年利用した感想

15 年間程 docomo を利用した後、2 年前に友人に勧められて SIM フリー、所謂格安スマホに変更しました。その経緯、及びどれくらいの節約になったのかをレポートしておきたいと思います。

 

格安スマホにした経緯

docomo を利用していた頃は月 8000 円近く通信費がかかっている状態でした。ただ自宅では光回線をひいているので、PC からはもちろん事、スマホでも wifi で通信することができ、また仕事中も PC からネットサーフィンが可能な環境で過ごしていたので、そこまで携帯の通信を重要視していませんでした。そこで節約のため、BIC SIM(みおふぉん) に契約を変更しました。

プランとしてもなるべくミニマムなものにしたかったのですが、流石に電話ができないと連絡が取れなくなる相手もいるので、3GB ミニマムスタートプラン+音声通話機能付きで基本料金 1600 円 + 通話料金のものを選択しました。

 

2 年間でいくら節約したか

docomo の頃の細かい出費は覚えていないので、前述の通り約 8000 円とします。単純計算で 2 年間だと 192000 円となります。

現在のみおふぉんのプランは上述の通り、通話時間次第で料金が変わりますがここ半年の支払い料金を足すと以下の通りでした。

2413 円 + 1924 円 + 2086 円 + 1902 円 + 1913 円 + 1848 円 = 12086 円

平均 12086 円 / 6 = 2014 円

基本料金を除くと、平均 414 円ほどの通話料がかかっている状態です。

これを元に 2 年間で計算すると、48336 円となります。

この金額で単純比較をするとかなりの節約のように思えますが、実際には最新モデルの端末( iphone7 )に買い替えを行なっているので、もっと出費は大きくなります。端末買い換えは 3 年ぶりにしたので、上記通信料を 3 年計算にした上で、機種代を足してみます。

docomo : 8000 円 * 36 + 0 円(機種代) = 288000 円

みおふぉん: 2014 円 * 36 + 90504 円 (機種代)  = 163008 円

差額 288000 円 - 163008 円 = 124992 円

年間で計算すると大体 41664 円程の節約になっていることが分かりました。

 

使い心地はどうか

スマホの使用用途としてはニュース閲覧、ツイッター、ゲームといった形で、動画視聴はほとんどしていない状態です。通信速度はたまに引っかかりますが、各サービス支障なく利用できています。また通信料については過去の機種においてはほとんど 3GB 以内の通信で収まっており、かなりの繰り越し通信料がありました。(  7 GB 以上繰り越しされていた気がします。) ただ機種変してからは一度通信制限がかかりました。今月の通信料もギリギリ。今のところとても困るというほどではないですが、やや通信量を気にするようになったのは確かです。

 

要約すると年 4 万円ほどは節約できているが、最近やや通信量を気にするようになった。といったところです。勿論中古で端末を購入すればさらに節約が可能ですし、逆に年に 7500 円程課金すれば通信量が倍のプランに変更もできます。自分のライフスタイルにあったモバイル環境を選択していきたいものです。

 

夫婦における銀行口座管理

現在、共働きの夫婦が増えてきているのではないかと思います。自分の知り合いもほとんど共働きです。その際気になるのは、銀行にお金をどのように預けるかという点。どうやら一つの銀行口座に纏めてしまうと、色々と法律上のリスクがあるようなのです。

 

一つの口座で管理する場合のリスク

まず一つの銀行口座には当然ですが一つの名義となります。夫婦で一つの口座で管理する場合、どちらかの名義の口座となるわけです。ただ例え二人で貯金している口座だったとしても外から見た場合、その名義人の財産とみなされてしまうようです。

例えば家を購入するケースを考えます。夫婦で頭金を半額ずつ出し合い共有名義で家を購入するとします。これを先程の共同預金の口座から頭金を支払う場合、その口座名義人が全て支払ったとみなされてしまい、家の持ち分として設定されている内容と異なるとして、税務署からツッコミを受けることがあるそうです。

また他の例として、その口座の名義人が亡くなったと仮定します。子供がいない夫婦の場合、相続人は配偶者と死亡者の親となります。(配偶者が 2/3、親が1/3)本来、半額は元々配偶者の預金であったとしても、全ての預金が相続対象として扱われてしまい、トラブルの原因となるわけです。さらに相続税が発生するような金額の場合はなおさらでしょう。

 

共働きは各々の口座を用意した方が良さそう

上述したようなリスクをなくすためにも、お互いの銀行口座に給与が振り込まれる形にしとくのが望ましそうです。勿論分けたまま何もしないと家庭の経済状況が不透明になるので、上手に情報共有をしていく必要はあるかと思います。

また各々の口座の支出役割を決めておくと、管理上分かりやすくなるでしょう。家賃や光熱費といった定額支出の口座、その他生活費やお小遣いをもう一つの口座といった形などです。ただ支出を片方に寄せてしまうと、口座一つにしたときと似たような問題が起こると思われますので、ある程度バランス良く支出されるようにも目を配っておいたほうが良いのかもしれません。

 

夫婦で2つの口座を管理する場合、これらには個人の自由度のない口座となるため、実際にはさらにお互いのへそくり用のような口座も持つことになるでしょう。リスク回避の結果として中々複雑な管理状態になりますが、現在では複数の口座と連携できる家計簿アプリ等もあるようなので、これらを利用する手も良いのではないでしょうか。

私は口座に入れるお金をほとんど持ち合わせていないので、しばらくの間へそくり用口座は不要。有り難いことに複雑性が一つ解消されております。

住宅ローン減税ついて

家を買うというのは、人生で一番大きな買い物となることが多いでしょう。最大の出費に対して、色々と知識をつけて賢く判断するための準備をしておくに越したことはありません。ここでは住宅ローン減税という制度についてまとめてみます。

 

住宅ローン減税制度とは

不動産購入をした際に住宅ローンを借りると、一定額が所得税から控除されるというのが住宅ローン減税制度です。2017 年現在、一般住宅を購入した場合は住宅ローンの年末時点の残高の 1% 分、限度額 40 万円が 10 年間に渡って控除されます。つまりもし本制度を最大限活用した場合、40*10 = 400 万円得をすることになります。さらに夫婦でローンを組もうと思えばその倍、最大 800 万円となります。勿論、この限度額を受け取る条件を満たすことはなかなか難しいでしょう。

 

制度をフルに活用するには

限度額まで控除をされるためには、少なくとも 4000 万の借り入れが必要となります。夫婦であれば 8000 万…この時点でそもそも借り入れできるか怪しいですね…

またローン返済を行ないながらも、10 年後の時点でまだ 4000 万のローンが残っている状態でなければ、10 年間ずっと限度額控除されるということにはなりません。試しに 35 年ローン、金利 0.45%で借りる場合、10 年後に 4000 万のローンが残っている状態を作るシミュレーションをしてみたところ、5500 万円程借り入れを行なうという結果となりました。

そもそも控除されるだけの税金を収めている必要があります。はじめに控除されるのは所得税、それでもまだ控除額が余っている場合は住民税から引かれるようです。ただし住民税については最大で 136500 円までしか対象とならないようなので、それでも余った控除額については消滅してしまうとのことです。来年度への引き継ぎなども行なわれないようですね。

つまり 400000 - 136500 = 263500 円の所得税を収めてなければなりません。ここから年収を正確に逆算することは他の情報が足りないためできないようですが、テストケースを見る限りではざっと年収 700 万近くは必要なのではないでしょうか。

結論としまして住宅ローンを組んで最大限減税を受けるためには、

年収: 約 700 万以上

借り入れ: 5500 万以上

各々一人辺りこれくらいの条件でなければ駄目だと思われます。実査には年収 700 万で 5500 万借り入れを行なうとかなり生活的に厳しいはずですので、もっと年収がなければならないかと思います。平均的なサラリーマンの目線で見ると、住宅ローン減税を最大まで受けるというのはあまり現実的なプランにはならなそうです。

 

現在、あらゆる不動産は高騰しています。しかし日本の人口は確実に減っていくため、需要と供給が合わなくなるのも時間の問題です。勿論今後も人が集まる場所であればその土地の値段は下がらない、あるいは上がる余地があるかもしれませんが、一気に過疎化する地域が必ず発生するでしょう。住宅購入自体がかなりリスキーと言えると思います。住宅ローン減税を十分に活用することも大切ですが、まずはどのような物件を買うのか。そもそもこの時期に買うべきなのか。について熟考した方が良さそうです。本制度についてまとめた記事で、そんなこと言うなし…という感じで終わります。